العقار في الجزائر

العقار في الجزائر

I. النصوص القانونية:

يمكن حصر النصوص التشريعية في كل القواعد المجردة التي تصدر عن السلطات التشريعية في البلاد ،سوى كانت قوانين أو دساتير أو أوامر أو مراسيم وقرارات .

الدستور:

هو مجموعة القواعد العليا التي تنظم العلاقات بين السلطة والمواطن والمحددة لتنظيم السلطات العليا.

القوانين :

هي تلك القواعد العامة التي يتساوى أمامها الجميع والتي من شأنها أن تعبر عن إرادة الشعب يعدها ويصوت عليها مجلس منتخب هو المجلس الشعبي الوطني ثم رئيس الجمهورية ،وتنشر في الجرائد الرسمية.

المرسوم :

هو عبارة عن نص تطبيقي ذو صيغة عامة أو خاصة يعبر عن قرار سوى صدر عن رئيس الجمهورية مرسوم رئاسي، أو رئيس الحكومة مرسوم تنفيذي،والذي يجب أن يوقع من قبلهم .

الأوامر:

هو إجراء صادر عن السلطة التنفيذية مسبق التنفيذ بترخيص من البرلمان حيث يؤهل هذه الأخيرة باتخاذ بإجراءات تدخل في مجال القانون وهذا لتطبيق برامجها وهو محدود الأجل.

القرارات :

هي من اختصاص رؤساء المصالح الشعبية البلدية و الولاة وذالك لأن تشعب وكثرة الأعمال التشريعية منح السلطة التنفيذية إمكانية القيام بإصدار قرارات إدارية شريطة عدم خروجها عن اختصاصاتها وان لا تتعدى حدودها المجالية.

الاتفاقيات الدولية:

هي التي تحدد سياسة الدولة الخارجية وتنضم العلاقات الدولية في إطار القانون الدولي العام

II. لمحة عن العقار :

تعريف العقار: هناك عدة تعريفات للعقار نذكر منها مايلي:

- حسب المشرع الجزائري: " كل شيء مستقر بحيزه وثابت وكل ما عدا ذلك من الشيء فهو منقول".

- حسب قانون التوجيه العقاري: " الأملاك العقارية هي كل الأراضي او الثروات العقارية الغير المبنية.

تعريف التشريع العقاري: هو مجموعة من الأحكام والإجراءات والنصوص القانونية الصادرة عن السلطات التشريعية ،وتتعلق هذه الأخيرة بالتسيير والتنظيم المحكم الخاص بالمجال العقاري

مشتملات العقار :

يمكن القول بان العقار الحضري هو الواقع ضمن المحيط العمراني المشكل للبلدية والذي تستعمله الدولة مباشرة أو بواسطة مصلحة عمومية تلبية لاحتياجات المواطنين والمؤسسات ويتكون من:

أ‌- المباني: يمكن أن تشمل العقارات الحضرية مجموعة المباني العمومية المتواجدة بها في الإدارات والمصالح وباقي هيئات الدولة.

ب‌- التجهيزات العمومية: هي مجموع المؤسسات العمومية التي تقدم خدماتها للمواطنين من خلال محطات ومراكز مخصصة.

ج- السكنات الاجتماعية: المساكن الفردية والجماعية التي تقيمها المؤسسات العمومية بدعم من الخزينة.

أهمية العقار

أ‌- الأهمية الاجتماعية :

تكمن في الارتباط العضوي للملكية العقارية للوضعية الاجتماعية للأفراد.

ب‌- الأهمية الاقتصادية :

الملكية العقارية بمختلف أنواعها لها دور أساسي في التنمية الشاملة للبلاد ولذلك ارتبطت الحضارات الإنسانية قديما وحديثا بهذا الموروث وجعلته أساسا في تقدمها ورقيها فبقدر تنظيم وتوجيه الاستثمار العقاري يمكن التحكم في الاتساعات الاقتصادية بمختلف أشكالها (صناعية، فلاحية، عمرانية).

ج- الأهمية السياسية:

أن طبيعة الأنظمة السياسية تؤثر وتتأثر بالتنظيم السائد في الملكية العقارية كما كان عليه في أنظمة الاقطاع والعرق والرأس مالية والاشتراكية، وفي هذا المضمار فان الجزائر ومن خلال المراحل التاريخية التي مرت بها، تجد العلاقة الرامية بين الملكية العقارية وبين طبيعة العلاقات السائدة آنذاك.

ومما لاشك أن التشريعات التي أصدرتها الحكومة الفرنسية تحمل مدلولا واحدا هو إخضاع الملكية العقارية في الجزائر للقانون الفرنسي وبالتالي التحكم في مصدر الرزق ومن تم السيطرة على النسيج الاجتماعي والاقتصادي والديني للأهالي.

د- الأهمية العمرانية:

إن القيام بأي مشروع وعملية تعمير لمدينة او حتى بناء، تستلزم توفير المجال الذي سيقام عليه بالإضافة إلى وضع سياسة عمرانية تتماشى ومقاييس التهيئة والتعمير حتى تبرز الأهمية العمرانية للعقار.

المصالح المتدخلة في تسيير العقار

1- البلدية

بعد فترة الاستقلال لم تضع الدولة الجزائرية قوانين خاصة ومضبوطة تنظم العقار لكن بعد تراجع احتياجاتها من الأراضي نتيجة إقامة مشاريع أو توسيع مدينة ما صدرا مر تحت رقم 74/26 المؤرخ في 26/02/1974 المتضمن قانون الاحتياطات العقارية للبلديات واعتمد هذا الأمر على إعطاء السلطة المطلقة للبلديات في مجال التهيئة والتعمير وذلك بالتحكم والتصرف في الأراضي الصالحة للبناء وهذا لتلبية الاحتياجات من الأراضي لإقامة مشاريع عمومية.

وقد نقل بموجب المرسوم 86/04 المؤرخ في 07/01/1986 والمنشور الوزاري رقم 02 المؤرخ في 20/09/1986 الاختصاصات في مجال الاحتياطات العقارية لصالح البلديات من هيئة البلدية إلى الوكالة العقارية المحلية لتتفرغ البلدية لتنفيذ مشاريع أخرى لا تقل أهمية عن تلك التي تتعلق بالاحتياطات العقارية ومن صلاحيات البلدية وذلك وفقا لقانون رقم 90/08 المؤرخ في 07/04/90 المتضمن- قانون البلدية – وذلك في مجال التهيئة والتعمير والهياكل الأساسية والتجهيز يتعين على البلدية أن تتزود بكل وسائل التعمير المنصوص عليها في القوانين والتنظيمات المعمول بها ،وعلى البلدية أن تتحقق من

احترام تحصيصات الأراضي وقواعد استعمالها كما تسهر على المراقبة الدائمة لمطابقة عمليات البناء للشروط المحددة في القوانين والتنظيمات .

2- الوكالة العقارية:

نشأة الوكالة العقارية واختصاصها:

نظرا للعبء الملقى على عاتق البلدية،ونظرا للتطور الذي تشهده البلديات كان من الضروري وجود هيئات ومؤسسات أخرى بجانب البلدية تساعدها على تنفيذ برامجها الإنمائية في مجال الاحتياطات العقارية وهذا لغرض صدر المرسومان التنفيذيان تحت رقم 86/03 و 86/04 بتاريخ 07/11/86 ويتعلقان على التوالي بإنشاء:

-الوكالة العقارية الوطنية – الوكالة العقارية المحلية

وطبقا لنص المادة من المرسوم 86/04 تنحصر اختصاصات الوكالة فيما يلي :

*تنفيذ العمليات المرتبطة بتكوين مجموع الاحتياطات العقارية تطبيقا لتوجيهات مخطط التعمير وتعليماته

*تعد الملفات التقنية والإدارية السابقة لقرارات برامج التهيئة.

*تكليف من يقوم بالدراسات والأشغال بتهيئة المناطق السكنية والصناعية.

*تضع تحت تصرف المتعاملين العموميين أو الخواص الأراضي التي وقع التنازل لهم عنها بعد القيام بالعمليات التي تسبق هدا التنازل.

*تساعد السلطات المحلية والمصالح المعنية في مراقبة تنفيذ المتعاملين الموجودين في مناطق التهيئة التي تتكفل بها الوكالة لتعليمات مخطط التهيئة.

*تسهر على برمجة الأعمال بين المتدخلين في المناطق التي تتكفل بها وعلى تنفيذها .

3- إدارة أملاك الدولة:

تعتبر إدارة أملاك الدولة من المصالح الأولى التي أنشاها المستعمر الفرنسي وقت دخوله الجزائر وبالضبط في سنة 1848 ومنذ ذلك التاريخ إلى يومنا هذا لا تزال إدارة أملاك الدولة قائمة ،وهذا نظرا للدور البالغ الأهمية الذي تلعبه في الحياة اليومية والعادية للفرد والمجتمع باعتبارها إدارة عامة.

حيث أنها هي الهيئة المكلفة بالحماية والمحافظة على أملاك الدولة وتسييرها.

كذلك تتمتع بحق المراقبة الدائمة على استعمال أملاك الدولة العامة والخاصة المخصصة والغير مخصصة.

كما نستطيع القول أن إدارة أملاك الدولة تقوم بدورين الخبير والموثق لفائدة الدولة وجماعاتها المحلية كخبير عند قيام أعوانها بتقييم كل الممتلكات العقارية والمنقولة التي تمتلكها الدولة والمجموعات العمومية الأخرى .

مهام إدارة أملاك الدولة:

أن دور ومهمة إدارة أملاك الدولة لا تحصر في تحصيل الموارد المالية للدولة أو تنفيذ نفقات عمومية

بل ترمي إلى :

1- من جهة تنظيم وتسيير الممتلكات العمومية في ظل الشروط التي تتضمن حماية حقوق الدولة.

2- السهر على تفادي كل تصرف من شانه المساس بالأملاك الوطنية .

3- مراقبة الشروط الشكلية والموضوعية للوثائق المتعلقة بالملكية العقارية العمومية والخاصة.

صلاحيات مصالح أملاك الدولة:

تتميز مصالح أملاك الدولة بتعدد صلاحياتها التي تبرز في:

1/ المراقبة الدائمة لأملاك الدولة.

2/ التسيير الإداري لها.

3/ مسك سجلات قوام ممتلكات الدولة والجرد العام لها.

4/ المساعدة القانونية للجماعات في مجال العمليات العقارية.

5/ القيام بعمليات الخبرة و التقييم العقاري في عمليات الاكتساب ( البيع، الإيجار، نزع الملكية من اجل المنفعة العامة لفائدة المصالح والهيئات العمومية ).

6/ تسيير التركات الشاغرة والممتلكات الخاضعة للحراسة القضائية.

7/ القيام ببيع العقارات و المنقولات.

8/ تحصيل عائدات أملاك الدولة.

9/ تمثيل الدولة أمام المحاكم إذا تعلقت الدعاوى بأملاك الدولة.

ومن كل هذا نستنتج إن إدارة أملاك الدولة هي المتصرف الوحيد في أملاك الدولة من حيث حمايتها مراقبتها وتمثيلها أمام المحاكم.

1- مديرية الحفظ العقاري:

أنشئت مديرية الحفظ العقاري كهيئة إدارية مستقلة عن إدارة أملاك الدولة في 02/03/1991 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91/65 المتضمن تنظيم المصالح الخارجية لإدارة أملاك الدولة والحفظ العقاري.

مهامها:

1/ إشهار جميع الع..... المتعلقة بالملكية العقارية.

2/ تثبيت الملكية العقارية لكل شخص.

3/ إعطاء المعلومات العقارية لطالبيها.

4/ تحصيل إيرادات مالية عن كل عملية إشهار وتسليم المعلومات.

5/ إعداد تقارير دورية وسوية للوزارة المعنية ( وزارة المالية ).

صلاحياتها:

وفقا لأحكام الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12/11/1975 والمعدل المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري تقوم ب:

1/ القيام بالقيد العقاري كلما انتهت عمليات مسح الأراضي في بلدية ما، بإنشاء الدفتر العقاري الذي يسلم للأشخاص الذين أثبتت حقهم في الملكية العقارية.

2/ تطبيق الأحكام المتعلقة بالشهر العقاري والسهر على احترامه من طرف المحررين (الموثق، السلطات الإدارية، كاتب الضبط )، الوثائق (الع..... المتضمنة للملكيات العقارية وحقوق عينية أخرى ).

2- الوكالة الوطنية لمسح الأراضي :

النشاطات الرئيسية للوكالة:

بصفتها وكالة مسح الأراضي للدولة فهي مكلفة بـ:

- إنشاء المسح العام لكل البلديات الريفية والحضرية على المستوى الوطني والمسح العام للبلدية يعطي: الوضعية الطبوغرافية والقانونية لكل ملكية عقارية للبلدية مهما كانت عمومية أو خاصة.

المسح العام للأراضي يتكون من :

1/ مخطط مسح الأراضي ( المخطط الطبوغرافي لقطع الأراضي التي تعطي التمثيل البياني لكل الملكيات ).

2/مصفوفة مسح الأراضي قائمة ومواصفات جميع الملكيات العقارية التابعة لنفس المالك في البلدية.

3/ قائمة الملكيات

4/ جدول الجرد لقائمة المالكين للعقارات.

الأهداف:

1/ تقوم بمسح كل الأراضي للبلديات على المستوى الوطني.

2/ تسليم عنوان الملكية إلى كل مالك دفتر عقاري.

النشاطات الثانوية :

الأعمال الطبوغرافية المختلفة لمصالح الجماعات والهيئات العمومية.

1- الرفع الطبوغرافي

2- جرد العقارات التابعة للأملاك الوطنية.

3- دراسة الملفات المعتمدة للمساحين الخواص.

4- مراقبة الوثائق التقديرية.

III. مراحل التطور التشريع العقاري في الجزائر:

- مرحلة عهد الخلافة العثمانية

يمكن تصنيف الملكية العقارية في هذه المرحلة إلى مايلي:

أ‌- أراضي البايلك :

تمثل أخصب الأراضي وهي تتواجد بالقرب أهم المناطق الحضرية وعلى حافة اهم طرق المواصلات وهي بدورها تنقسم إلى دار السلطان والتي كانت تشمل مدينة الجزائر وما جاورها من ، أراضي بايلك الشرق التي كانت عاصمته قسنطينة، أراضي بايلك الغرب والتي كانت عاصمته معسكر قبل انتقالها إلى وهران والتي كانت محتلة من طرف الإسبان وأراضي بايلك التيطري التي كانت عاصمته المدية وكل هذه الأراضي كانت خاضعة للإدارة المركزية بالجزائر العاصمة الممثلة في شخص الداي.

ب- ارضي الملك:

وهي كثيرة الانتشار داخل المدن الكبرى او على حواشيها وكذلك في المناطق الجبلية كمنطقة القبائل، وكان استغلالها يتم وفق الأعراف على طريقة الشيوع التي كانت هي المبدأ وهذا لاعتبارات سوسيولوجية وكانت تميز المجتمع وأهمها وحدة العائلة التي كان لها مفهوم واسع يشمل كافة الأفراد الذين هم من صلب واحد تحت سلطة أكبرهم سنا، وعلية فالأراضي تمثل ثروة العائلة (valeur refuge) والتي يسعى كل وفق جهده وتحت سلطة رب العائلة بالمحافظة عليها وتثمينها.

ج- أراضي الحبوس:

وتعرف أيضا بالأراضي الوقفية، وقد انفرد الفقه الاسلامي بهذا النوع من الأراضي التي تجمد طبيعتها القانونية بحيث لا يجوز تغيير طبيعتها وهي نوعان، حبس خيري (عام)، يحبس فيه العقار لفائدة جهة خيرية (جامع، ضريح ولي صالح، زاوية، الحرم المكي، الحرم النبوي وبيت المقدس...الخ) د- أراضي العرش :

هي الأرض الداخلية المتواجدة على حافة الأراضي الشبه الصحراوية وهي خاضعة للاستغلال من طرف القبائل والعائلات المشكلة للاعراش وفقا للأعراف المتوارثة منذ قرون على أن يتم استعمالها جماعيا وبصفة مشتركة فهي لا تقبل لا القسمة ولا البيع ولا الإرث.

مرحلة الاستعمار الفرنسي:

تميزت هذه المرحلة بالاستيلاء على أراضي الجزائريين بشتى الطرق والوسائل المادية والقانونية، ومن بين النصوص الصادرة في هذا الشأن أمر 01 /10/1844 ثم أمر 02/07/1846، الأول يتعلق برفع كل اعتراض على أموال الحبوس، وإخضاع المنازعات المتعلقة بها للمحاكم الفرنسية. والثاني يعتبر الأراضي الغير مملوكة لأشخاص معينين بدون مالك، وبالتالي تؤول ملكيتها للدولة الفرنسية. وكان الغرض من هذين الأمرين الاستيلاء على أراضي الحبوس وأراضي المواطنين الذين لا يملكون حينها ع..... الملكية، لان الأراضي كانت تستغل في معظمها جماعيا من طرف سكان القرية أو القبيلة أو العرش وهناك قانون 16/06/1856 الذي ميز بين أراضي المعمرين الأوروبيين وأراضي المسلمين الجزائريين.

غير أن أهم القوانين التي كان لها بالغ الاثر على الملكية العقارية وكانت مصدرا لسندات الملكية العقارية التي يمكن الاستناد عليها في إثبات الملكية العقارية التي نحن بصدد دراستها هي:

- قانون 21/04/1863 لسيناتوس كونصول المستوحى من الامبراطور نابوليون الثالث والخاص بتقسيم أراضي العرش بين سكان القبائل لتصبح ملكا للأفراد وبذلك ضمان تحويلها إلى المعمرين الاوروبين بواسطة تنازلات فردية ويمكن إلزام المالك ببيع عقاره عن طريق الضغط والتهديد والتفقير أو التحايل الأمر الذي يصعب على الملكية الجماعية.

- قانون 29/07/1873 المسمى قانون فارني وهذا القانون يقضي بفرنسة كل الأراضي الجزائرية والغي بذلك القوانين الإسلامية التي كانت تحكم العقارات في الجزائر ومهد هكذا للاستيلاء على الملكية الفردية التي تمت وفقا لقانون 21/4/1963 القاضي بقسمة أراضي العروش.

- مرسوم 26/05/1956 الذي يهدف إلى تهيئة العقارات وتشجيع التبادل الودي بغية تنظيم وتجميع الملكية، وطبعا الفكرة تهدف إلى تجميع الملكية في يد الأوروبيين دون ذكرها صراحة.

- الفترة مابين 1962- 1970:

وهذه المرحلة التي بقيت فيها القوانين القديمة سارية المفعول وتميزت بصدور الأمر 20-1962 المؤرخ في 24/08/1962 المتعلق بالأملاك الشاغرة وقد حدد هذا الأمر مهلة ثلاثة أشهر للأشخاص الذين غادروا ممتلكاتهم أن يعودوا إليها في الآجال المذكورة والى اعتبرت أملاكهم شاغرة وتؤول ملكيتها للدولة.

وكذلك مرسوم 36- 388 المؤرخ في 01/10/1963 المتعلق بتأميم المنشات الزراعية التابعة للأشخاص المعنويين أو الطبيعيين الذين لا يتمتعون بالجنسية الجزائرية

- أولا:الثورة الزراعية .

هذه الفترة تبدأ من تاريخ صدور الأمر المتضمن الثورة الزراعية رقم 71-173 المؤرخ في08/11/1971 وهو الأمر الذي أحدت تغييرا جذريا في تنظيم الملكية العقارية حيت الغي جميع القوانين والأنظمة الزراعية السابقة.

كما كان نقطة بداية لصدور نصوص لاحقة تتعلق بالملكية العقارية وتنظيمها على أسس حديثة .وينص هذا الأمر في مادته 19 بان الصندوق الوطني للثورة الزراعية يتكون من الأراضي آلاتية:

أ-الأراضي الفلاحية البلدية.

ب-الأراضي الفلاحية أو ذات طبيعة فلاحيه التابعة لأملاك الولاية أو الدولة بما فيها الأراضي التابعة للمؤسسات العمومية ما عدا المخصصة للبحث أو التعليم.

ج-الأراضي الفلاحية أو ذات الطبيعة الفلاحية المؤممة في إطار الأمر المتضمن الثورة الزراعية.

د-أراضي العرش الفلاحية أو ذات الطبيعة الفلاحية.

ي-الأراضي الفلاحية أو ذات الطبيعة الفلاحية التي يهملها أصحابها بعد اختتام عمليات الثورة الزراعية.

وتقضي المادة 21 من نفس الأمر على أن القرارات أو ع..... تخصيص الأراضي لصندوق الثورة الزراعية يلغي بقوة القانون كل الحقوق العينية الصلية والتبعية السابقة على العقارات التي أدمجت في هذا الصندوق، ويزول كل ما كان يثقل هذه العقارات التي تصبح ملكا للدولة عملا بالمادة 22 من الأمر غير قابلة للتصرف ولا للتقادم المكسب ولا للحجز.

مع العلم أن أراضي الصندوق الوطني للثورة الزراعية مقسمة على الصناديق البلدية للثورة الزراعية أو نقول بالعكس فيضم كل الأراضي الفلاحية الداخلة في الصناديق البلدية للثورة الزراعية (مادة 18من الأمر ).

و تجدر الملاحظة إلى أن عمليات الثورة الزراعية و ما ترتب عنها من تأميم و تخصيص أراضي فلاحيه أدخلت في صندوق الثورة الزراعية إلى غاية سنة 1979، بلغت مساحة الأراضي التي يشملها الصندوق 1733689 هكتار، وزعت على 95369 مستفيدا تم تنظيمها في تعاونيات فلاحيه مختلفة.

و هكذا نستنتج أن الأمر المتضمن الثورة الزراعية كان يهدف إلى تجميع الملكية العقارية الفلاحية، لتصبح ملكا للمجموعة الوطنية أي ملكا للدولة، وتستغل من طرف المواطنين جماعيا في إطار التعاونيات الفلاحية، ما عدا القطع الأرضية الهامشية التي لا يمكن استغلالها جماعيا، فتستغل بصفة فردية . و من ثمة فان هذا النظام الجديد لاستغلال الأراضي، يعاكس تماما الأهداف التي كان قانون سيناتوس كونصول الصادر بتاريخ 21/04/1863 يرمي إلى تحقيقها و المتمثلة في القضاء على الاستغلال الجماعي للأرض و إنهاء حالة الشيوع بتقسيم أراضي العرش بين السكان.

ثانيا: الاحتياطات العقارية.

أن الأمر رقم 74-26 المؤرخ في 20/02/1974 والمراسيم التطبيقية له رقم 76-27 ،76-28 و76-29المتعلقة بالاحتياطات العقارية البلدية كانت الوسيلة القانونية وسبب في إحداث تغييرات عقارية بالمناطق الحضرية، حيث أوجب هذا الأمر تحويل الأراضي الواقعة في المدن والمناطق العمرانية أو القابلة للتعمير إلى البلديات. وإذا كان هذا الأمر منع المواطنين من التصرف في هذه الأراضي باعتبارها تابعة للبلديات، إلا أن الأمر المشار إليه أعلاه والمراسيم التطبيقية، حددت إجراءات تقوم بها البلديات كدمج هذه الأراضي في احتياطاتها العقارية، مقابل تعويض تدفعه البلدية للمالك مع مراعاة احتياجاته العائلية.

هذه الإجراءات تتمثل في مسح العقارات وتقييم تقوم به مصلحة أملاك الدولة التي تقدر مبلغ أو مبالغ التعويض عن الأراضي المقرر أدراجها ضمن الاحتياطات العقارية، ثم مداولة المجلس الشعبي البلدي بشان العقارات التي تقرر إدماجها، وهذه المداولة يصادق عليها الوالي باعتباره السلطة الوصية.

وأخيرا قرار الدمج والتعويض، وتسجيل العقارات وشهرها في مصلحة الشهر العقاري.

التوجيه العقاري: الدستور الجديد 1989

في 18/11/1990 أصدر المشرع الجزائري قانون رقم 90-25 يتضمن التوجيه العقاري، وهو القانون الذي حدد القوام التقني و النظام القانوني للأملاك العقارية بمختلف أنواعها، وأدوات تدخل الدولة والجماعات و الهيئات العمومية. وجاء في مادته الثانية أن الأملاك العقارية في مفهوم هذا القانون هي كل الأراضي أو الثروات العقارية غير المبنية وهي الأراضي الفلاحية والأراضي ذات الوجهة الفلاحية، والأراضي الرعوية، والغابية والأراضي الحلفائية، والأراضي الصحراوية والأراضي العامرة والقابلة للتعمير ثم المساحات والمواقع المحمية.

هذا القانون جاء ليبن الملكية العامة أو الأملاك الوطنية العقارية، والملكية العقارية الخاصة، وتصنيف الملكية والقيود التي ترد عليها، ويهدف إلى استقرار الملكية العقارية وتوجيه كيفية استخدامها واستغلالها. لكن الأهم في هذا القانون بالنسبة لحسم النزاعات العقارية يتمثل

*في إنشاء الفهرس العقاري البلدي الذي يستوجب القيام بجرد عام لكل الأملاك العقارية الواقعة على تراب كل بلدية،

*إعادة الاعتبار للملكية الخاصة

*التزام كل شاغل أو حائز لعقار أن يصرح به للبلدية، في إطار هذا الجرد العام، وتسليم البلدية لكل حائز حيازة قانونية شهادة الحيازة تطبيقا للمادة 38 وما يليها من هذا القانون.

* هذا القانون جاء ليضع حد ا نهائيا للمضاربات والمنازعات المتعلقة بالأراضي المؤممة في إطار أحكام قانون الثورة الزراعية، حيث الغي أحكام هذا الأمر.

الأملاك الوطنية العامة و الخاصة :

إن هده الأملاك كان ينظمها قانون رقم 84-16 المؤرخ في 30-05-1984 الدي ألغي بقانون الصدر في 01-12-1990 قانون الأملاك الوطنية . يحدد هذا القانون مكونات الأملاك الوطنية و القواعد الخاصة بتكوينها و تسيرها و مراقبة استعمالها. وتشمل الاملاك الوطنية جميع العقارات التابعة للدولة والجمعات المحلية و تتكو من الأملاك العمومية و الخصة.

فلأملاك العمومية لا يمكن أن تكون ملكية خاصة بحكم طبيعتها أو غرضها . أما الأملاك الوطنية الأخرى غير المصنفة ضمن الأملا العمومية و التي تؤدي الوظيفة الإمتلاكية و المالية فتمثل الأملاك الوطنية الخاصة .

فأولى أ] الأملاك العمومية غير قابلة للتصريف و لا للتقادم. أما الأملاك الوطنية الخاصة فيمكن التصرف فيها من الهيأت المختصة وفقا لأحكام هذا القانون و الأحكام التشريعية المعمول بها.

و تتكون الأملاك الوطنية بطرق ووسائل الامتلاك القانونية منها ع..... الشراء ؛ التبادل ؛ التقادم؛ الحيازة؛الشفعة؛ التركات التي لا وراث لها و نزع الماكية من أجل المنفعة العامة و بصفة عامة كل العقرات التي لا مالك لها و التي تقع في الإقليم الجزائري هي ملك للدولة بقوة القانون و هذ ما تتضمنه المادة 48 من القانون 90-30 التي تنص على أن الأملاك الشاغرة و الأملاك التي لا صاحب لها مللك للدولة طبقا للمادة 773- من القانون المدني.

كما أن المادة 51 منه تقضي بانه اذا لم يكن للعقار مالك معروف او توفي مالكه دون ان يترك وارثا يحق للدولة المطالبة أمام الجهات القضائية المختصة بإثبات انعدام الوارث او الورثة، وإعلان الشغور حسب الأشكال والإجراءات القانونية ثم تسليم أموال التركة عقارات و منقولات لمديرية أملاك الدولة، ليتم جردها وأدراجها في الممتلكات الوطنية الخاصة.

وعلى أية حال فان هذا القانون يتميز بالدقة والوضوح وأزال التناقض الذي كان موجودا في نصوص مختلفة، كما استبعد الأملاك التابعة للمؤسسات العمومية ذات الطابع الاقتصادي وأخضعها للقانون التجاري، واكتفى بالإبقاء على تصنيف الممتلكات التابعة للمؤسسات العمومية ذات الطابع الإداري مثل الجامعات والمستشفيات والبريد.

وتجدر الإشارة إلى أن الإثبات بالنسبة للمنازعات المتعلقة بالعقارات التابعة للأملاك الوطنية، تتم عادة بوثائق رسمية مما يساعد المختصين في حسم المنازعات القضائية والإدارية وبالتالي ينبغي تكييف الوقائع تكييفا صحيحا ثم دراسة السندات المحتج بها في كل واقعة ومطابقتها او عدم مطابقتها للواقع في إطار النص الذي ينظم موضوع النزاع، وأخيرا تطبيق القانون على الواقعة تطبيقا سليما.

ونشير أيضا إلى أن قانون الأملاك الوطنية يتضمن الأحكام الخاصة بالمنقولات والعقارات، غير ان هذا البحث خاص بالملكية العقارية وطرق إثباتها وبالتالي لا حاجة تدعوا للتطرق لملكية المنقولات، ولا لدراسة موضوع الأملاك الوطنية.

وصدر المرسوم رقم 91-454 يتضمن شروط إدارة الأملاك الوطنية. والمرسوم رقم 91-455 يتضمن إجراءات جرد الأملاك الوطنية، وهما المرسومان المعدلان للمرسومين رقمي 87-131 و 87-135 المؤرخين في 26/05/1987 و 02/06/1987.

نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية :

لقد اصدر المشرع الجزائري الامر رقم 76-48 بتاريخ 25 ماي 1976 يتعلق بقواعد نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية، وهي طريقة استثنائية لامتلاك العقارات او الحقوق العينية العقارية، وفقا لشروط واجراءات دقيقة، ومقابل تعويض عادل. وبما ان نزع الملكية من اجل المنفعة العمومية يتم وفقا للقانون، بقرارات ادارية من الجهة الادارية او الجهات الادارية المختصة، فان الاثبات في حالة وجود نزاع سواءا في وجود او عدم وجود منفعة عمومية او في الاجراءات التي تمت او في مبالغ التعويض، يتم دائما بوثائق مكتوبة يجب تفحصها بعناية، للوصول الى مدى مطابقة اجراءات الملكية للاحكام القانونية، لاسيما وان اجراء نزع ملكية الاشخاص هو اجراء خطير يمس بحقوق الملكية التي يحميها الدستور والقانون، ولذلك اخضعها الدستور والقانون لاجراءات دقيقة وصارمة ينبغي احترامها وتطبيقها نصا وروحا.

هذا الامر الغي بموجب المادة 35 من قانون 91-11 المؤرخ في 27/04/1991 الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من اجل المنفعة العمومية، كما صدرمرسوم رقم 93-186 في 27/07/1993 الذي يحدد كيفيات تطبيق القانون رقم 91-11.

الفترة ما بين 1993و2001 :

اولا : النشاط العقاري:

اصدر المشرع الجزائري المرسوم التشريعي رقم 93-03 بتاريخ 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري، وهو النشاط الذي يشتمل على مجموع الاعمال التي تساهم في انجاز او تجديد الاملاك العقارية المخصصة للبيع او الايجار او لتلبية حاجيات المواطنين الخاصة، وتتمتل في محلات دات استعمال سكني او حرفي او صناعي او تجاري. ويمكن ان يقوم بنشاط الترقية العقارية من طرف تجار، او ان يقوم به اشخاص في اطار فردي او في اطار تعاونيات لتلبية احتياجاتهم الخاصة، و في هذه الحالة يبقى نشاطهم مدنى، ولا تلحق بهم صفة التاجر.

اهم ما جاء به هذا المرسوم يتمتل في الشفافية التي ادخلها على علاقة المتعامل في الترقية العقارية بالمشتري و الضمانات التي وفرها لكل طرف من التعاقد وكذلك تنظيمه لعلاقة المؤجر بالمستاجر على اسس جديدة

ثانيا: تنظيم الأملاك الوقفية

لقد اصدر المشرع الجزائري قانون رقم 91-10 في 27/04/1999 المتعلق بالاوقاف سبق وان تعرضنا له في الفترة ما بين 1981و1993، غير ان المشرع الجزائري ادخل تغييرات جوهرية على هذا القانون بمومجب القانون رقم 01-07 الصادر بتاريخ 22/05/2001، ومن هذه التعديلات ما يلي:

3- اضافة فترة تتعلق بشروط وكيفيات استغلال واستتمار الاملاك الوقفية.

4- اخضاع الاملاك الوقفية لعملية الجرد العام، واحدات سجل عقاري خاص بهذه الاملاك لدى مصالح املاك الدولة، تسجل فيه العقارات الوقفية.

5- سن مواد مكررة تبين كيفية استعمال واستتمار وتنمية الاملاك الوقفية، سواء بتمويل ذاتي او بتمويل وطني او خارجي وبين انواع الع..... التي يمكن ابرامها لاستغلال واستتمار وتنمية كل نوع من انواع العقارات و منها :

أ‌- عقد المزرعة التي يقصد به اعطاء الارض للمزارع واستغلالها مقابل حصة من المحصول.

ب‌- عقد المساقاة، ويقصد به اعطاء الشجر للاستغلال لمن يصلحه مقابل جزء معين من ثمره.

تراجع الطلب على العقار والأسعار مازالت مرتفعة

وميدانيا أشار سيد علي مدير وكالة عقارية بالجزائر العاصمة أن الأزمة العالمية التي أدت إلى سقوط أسعار العقار في العديد من العواصم العالمية لم تؤثر البتة على أسعار العقار في الجزائر التي لازالت الأسعار بها جد مرتفعة، لكنه أشار إلى أن هناك نوع من الركود في السوق العقارية، حيث قلت طلبات الشراء للعقار ومع ذلك لم تتراجع الأسعار مما يؤكد بأن سوق العقار في الجزائر لا تخضع لمبدأ العرض والطلب.

وتوصل شلي جعفر المدير التنفيذي لشركة "سكن أنفست" العقارية إلى نفس النتيجة، حيث قال "نلاحظ في الآونة الأخيرة تراجع كتلة رؤوس الأموال المتداولة في السوق العقارية بالجزائر"، معتبرا ذلك نتيجة مباشرة للأزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية رغم اعترافه بعدم ارتباط الاقتصاد الجزائري بالاقتصاد العالمي بشكل مباشر لكنه علق بأنه "لو عطست أمريكا لأصيب العالم كله بالرشح".

تأثر نفسي أكثر منه حقيقي

ويرجع المحلل الاقتصادي أحمد نبهي سر المفارقة التي تجعل سوق العقار الجزائري تتأثر بأزمة الرهن العقاري بشكل غير مباشر رغم عدم ارتباط الاقتصاد الجزائري بالاقتصاد العالمي لأسباب نفسية أكثر منها أسباب حقيقية، فالتقارير الإعلامية التي تتحدث عن أزمة الرهن العقاري في أمريكا وأوروبا وانهيار البورصات العالمية والسقوط الحر لأسعار العقار يجعل الفاعلين الأساسيين في سوق العقار بالجزائر في حالة قلق وترقب من أي انعكاسات سلبية على السوق الجزائرية رغم عدم ارتباطها بالسوق العالمية، وهو ما يجعل السوق العقارية بالجزائر تعرف ركودا وهميا مرتبط بمخاوف غير حقيقية.

إلا أن تأثر الأسواق المالية الخليجية بالأزمة العالمية دفع بعض الخبراء العرب من تأثير ذلك على حجم الاستثمارات العربية التي ستتدفق على الجزائر على المدى القريب حيث لمح نظيم صباح مدير مكتب صباح للاستشارات الاستثمارية من أن نقص السيولة المالية لدى كبريات الشركات العقارية في دول الخليج من شأنه التأثير على حجم الاستثمارات العربية المتوقعة في السوق الجزائرية.

إلا أن هذه المخاوف لا تبدو وأنها تقلق كثيرا الحكومة الجزائرية التي أكدت على لسان أكثر من وزير أنها في منأى عن الأثار المباشرة للأزمة المالية العالمية خلال الثلاث سنوات المقبلة، بفضل احتياطاتها المالية بالعملة الصعبة والمقدرة بـ137 مليار دولار، وصندوق ضبط الإيرادات، وتراجع مديونيتها الخارجية إلى ما دون 400 مليون دولار، بل إن وزير السكن والعمران نور الدين موسى دعا إلى استئناف المشاريع العقارية بوتيرة أسرع بعد أن تراجعت أسعار الحديد والإسمنت بعد أن ارتفعت إلى مستويات قياسية تجمدت بسببها عدة مشاريع عقارية، وصدق من قال "رب ضارة نافعة".
شكرا جزيلا ندى موضوع حساس العقار في الجزائر له تداعيات وطنية واقليمية دولية