أدوات التعمير الفردية

ادوات التعمير الفردية:

القانون 2 9 - 90 نصّ أيضا على شهادات ورخص مسبقة تمكن الإدارة من الاضطلاع بمهمتها الرقابية و كذا الاشراف و التوجيه و الإعلام بالوضعيات القانونية و الإدارية للعقارات المعنية كما أنه لابد من الحصول عليها قبل الشروع في أيّ بناء أو إحدات تغيير في أو هدمه , و ضبطت إجراءتها و كيفيات الحصول عليها بالمواد 72 - 50 منه و كذا المرسوم التنفيذي 176-91 المؤرّخ في 1991-05-08 الذي يحدّد كيفيات تحضير شهادات التعمير ورخصة التجزئة و شهادة التقسيم و رخصة البناء و شهادة المطابقة و رخصة الهدم و تسليم ذلك.
و هي عبارة عن وثائق و مستندات إدارية تمنحها الجهات الإدارية المختصة و تجسد الرقابة القبلية و حتّى البعدية فيما يخصّ شهادة المطابقة أو تعطي معلومات حول حقوق البناء أو إرتفاقاته في عقار ما.

الفـــرع الأول : شهادة التعمير . CERTIFICAT D’UBANISME

المواد 6-2 مرسوم تنفيذي91 /176 :
أولا / التعريف : هي تلك الوثيقة الإدارية التي تبين حقوق البناء والإرتفاقات التي تخضع لها الأرض المعنية حيث تبين :
? أنظمة التهيئة والتعمير المطبقة على القطعة الأرضية.
? الإرتفاقات المدخلة على القطعة القطعة الأرضية كتوقعات نزع الملكية.
? الإرتفاقات الإدارية الأخرى لاسيما منع البناء أو تحديده.
? خدمة القطعة الأرضية بشبكات من الهياكل القاعدية العمومية الموجودة أو المتوقعة .
ثانيا / تسلّم بناء على طلب من كلّ شخص معني والذي يشتمل - الطلب - على : " موضوع الطلب, إسم مالك الأرض , العنوان , التصميم , المراجع المساحية".
ثالثا / يودع طلب شهادة التعمير و الوثائق المرفقة به بمقر المجلس الشعبي البلدي ويدرس هذا الطلب وتسلم الشهادة حسب أشكال منح رخصة البناء .
رابعا / تبلغ خلال الشهرين المواليين لإيداع الطلب.
خامسا / تحدّد مدة صلاحياتها بسنة واحدة من تاريخ التبليغ.
سادسا / و يمكن لصاحب التعمير عند عدم إقتناعه بالرد الذي يبلغ له أو في حالة سكوت السلطة المختصة خلال الآجال المطلوبة ، التقدّم بطعن سلمي أو رفع دعوى أمام الجهات القضائية.
سابعا / أهميتها :
? إحاطة الجمهور والغير و إعلامه بالوضعية القانونية و الإدارية للقطعة الأرضية المعنية.
? لا يمكن طرح أنظمة التعمير المذكورة في شهادة التعمير للبحث من جديد إذا صدر طلب رخصة البناء المتعلقة بالعملية المبرمجة خلال مدّة صلاحية الشهادة.

الفـــــــرع الثاني : شهادة التقسيم CERTIFICAT DE MORCELLEMENT

المواد 32-26 من المرسوم التنفيذي 176-91 :
أولا / التعريف : هي الوثيقة الإدارية التي تبين شروط إمكانية تقسيم ملكية عقارية مبنية إلى قسمين أو عدّة أقسام و دون تغيير في حقوق البناء أو الإرتفاقات المفروضة عليها . و لا تصلح كشهادة للتعمير .
ثانيا / الطلب : يكون من المالك وحده أو موكله و عليه إرفاق الطلب نسخة من عقد الملكية أو التوكيل.
ثالثا / إرفاق الطلب بملف كامل يشتمل تصميم الموقع, التصاميم الترشيدية التي تشمل مخططات كتلة البناءات , المساحة المبنية , المساحة الإجمالية ن تخصيص القطعة الأرضية المقرّرة في إطار إقتراح التقسيم.
رابعا / يحضر الطلب في 05 نسخ و يودع بأمانة رئيس المجلس الشعبي البلدي و تسلّم طبقا للأشكال المقرّرة بخصوص رخصة التجزئة و خلال الشهرين المواليين لتاريخ إيداع الطلب.
خامسا / و تحدّد مدّة صلاحية شهادة التقسيم بسنة واحدة إبتداءا من تاريخ تبليغها.

الفـــــــرع الثالث : رخصة البناء PERMIS DE CONSTRUIRE :

تعتبر رخصة البناء من أقدم أدوات مراقبة البناء إذ يعود تاريخ استحداثها إلى عهد الحضارة الميزوبوتاسية و ألواح حمورابي .
فهي رخصة تمكن من إنجاز بناية جديدة أو إدخال تعديلات أو ترسيمات على بناية قديمة طبقا لقواعد و أدوات التعمير وتطلب عند إنجاز أي بناء بما فيها بناء الأسوار ما عدا تلك المحمية بسرية الدفاع.
و عليه فهي أداء رئيسية و جوهرية في مجال التهيئة و التعمير و هو الموضوع الذي سنتناوله بالتفصيل في الفصل الثاني المتعلّق بمنازعات رخصة البناء و أحكامها.

الفـــــــــــرع الرابع : رخصة التجزئة PERMIS DE LOTIR

المواد 59-58-57 ق 29-90, المواد 7إلى 25:
أولا / التعريف : هي تلك الوثيقة الإدارية التي تشترط لكلّ عملية تقسيم لقطعتين أو عدّة قطع أرضية غير مبنية من ملكية عقارية واحدة أو عدّة ملكيات مهما كان موقعها و التي من شأنها أن تستعمل في تشييد بناءات جديدة ، و تنشئ بالنسبة لكلّ قطعة حقوق بناء جديدة .
و عليه فإنّه تبدو أوجه الاختلاف بين رخصة التجزئة و شهادة التقسيم من حيث أمرين :
أولهما : أنّ شهادة التقسيم تخصّ إمكانية تقسيم ملكية العقارات المبنية بينما رخصة التجزئة فتشرط لكلّ عملية تجزئة لقطعتين أو عدّة قطع أرضية غير مبنية من ملكية عقارية واحدة أو عدّة ملكيات .
ثانيهما: أنّ شهادة التقسيم لا تغيّر في حقوق البناء أو الإرتفاقات المتعلّقة بالعقار و لا تصلح كشهادة للتعمير بينما رخصة التجزئة تهدف إلى تجزأة الملكية إلى جزئين أو أكثر قصدا إنجاز بناءات جديدة و تنشئ بالنسبة لكلّ قطعة بناء حقوق بناء جديدة
ثانيا / أجكام رخصة التجزئة :
-1 الطالب :
الأصل أن طلب التجزئة يقدّم من المالك أو وكيله مرفوقا بنسخة من العقد أو التوكيل كما يجوز للحائز بمفهوم قانون التوجيه العقاري طلبها باعتباره يجوز على سند حيازي مشهر و له أن يتصرف المالك الحقيقي مالم يقرر القضاء خلاف ذلك.
-2الشكل و الإجراءات :
يودّع الطلب في 05 نسخ لدى رئيس المجلس الشعبي البلدي و يرفق بتصميم للموقع و هياكله القاعدية و التصاميم و مذكرات تبين طرق حماية البيئة و برنامج الأشغال و دفتر للشروط يقرّر نموذجه الوزير المكلّف بالتعمير مع خضوع ذلك لاستشارة المصالح المختصة.
-3 قبول طلب التجزئة :
يبت فيه في غضون 3 أشهر أو الأربعة الموالية لتاريخ إيداعه و يكون إصدارها من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي باعتباره ممثلا للبلدية أو باعتباره ممثلا للدولة و كذا الوالي أو الوزير المكلّف بالتعمير حسب الحالات و يحدّد هذا القرار التوجيهات التي يتكفّل بإنجازها صاحب الطلب و أشغال التهيئة القرّرة و آجلها كما يضبط الإجراءات و إرتفاقات المصلحة العامة التي تطبق على الأرض المجزأة طبقا للنص المادة 23 من المرسوم 91/176
? يوضع قرار التجزئة تحت تصرف الجمهور بمقر المجلس الشعبي البلدي.
? شهر القرار من قبل الجهة الإدارية المختصة و على نفقة صاحب الطلب بمكتب المحافظة العقارية خلال أجل شهر من تاريخ الإعلان عنه و طبقا للقاعد العامة للشهر العقاري طبقا للنص المادة 23/6 من المرسوم التنفيذي أعلاه.
? وتحدّد مدّة صلاحيتها ب 3 سنوات تحت طائلة الإلغاء و يمكن تقسيم الأشغال إلى مراحل طبقا للنص المادة 24 من المرسوم.
-4 رفض طلب التجزئة :
لا يسلّم الترخيص بالتجزئة إلاّ إذا كانت الأراضي المراد تجزئتها موافقة لمخطط الشغل الاراضي المصادق عليه أو مطابقة لشهادة التعمير و عليه فإنه في غيابهما يمكن رفض منح هذه الرخصة إلى طالبيها و كذا في حالة غير موافقة الأرض المجزئة للقواعد العامة للتهيئة و التعمير كما يمكن أن يكون طلب رخصة التجزئة محلّ تأجيل لمدّة سنة كاملة عندما تكون أدوات التعمير في حالة الإعداد طبقا لمواد 18 و 19 من المرسوم و في جميع الأموال فإنّه لا يمكن رفض تسليم رخصة التجزئة إلاّ للأسباب المبينة في قانون التهيئة و التعمير مع تعليل قرارات الرفض من أجل الطعن فيها إما سلميا أو أمام القضاء .
-5 إمتداد آليات الرقابة إلى عمليات البيع أو الإيجار بالنسبة للأرض المجزأة :
طبقا للمادة 25 من المرسوم التنفيذي 176-91. فإنّ كلّ عملية للبيع أو الإيجار لقطعة أرضية موجودة ضمن الأراضي المجزأة مرهون بتسليم الجهة الإدارية المانحة للرخصة شهادة مرجعية تبين مدى تنفيذ الأشغال و مطابقتها مع التوجيهات التي تضمنها قرار تسليم رخصة التجزئة.
كما أن تسليم الشهادة لا يعفي المستفيد من الرخصة من قيام مسؤوليته إزاء المستفيدين من القطع الأرضية لاسيما يتعلّق بالتنفيذ الأمثل للأشغال.
هذا و تجدر الإشارة إلى ضرورة التمييز بين التجزئة و التقسيم من جهة و بين عقد القسمة للعقّارات المملوكة على الشيوع من جهة ثانية لأن قسمة العقارات المملوكة على الشيوع لا تحتاج إلى الموافقة المسبّقة للجهات الإدارية المختصة بالتنظيم العمراني لأنها مجرّد عملية للخروج من حالة الشياع و هو حق مخول للمالكين على الشيوع و لم يقيّده المشرع بأيّ إجراءات أو شكليات إدارية معينة .

الفـرع الخامس : رخصة الهدم :PERMIS DE DEMOLIR

المادة 60 ق 29-90, المواد 74-61 مرسوم أعلاه :
أولا / التعريف :
هي الوثيقة الإدارية التي تشترط في كلّ عملية هدم لضمان تنفيذها في الظروف الأمنية و التقنية المطلوبة و سواء أكان الهدم كليا أو جزئيا و ذلك عندما تكون هذه البناية واقعة في مكان مصنف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية طبقا للأحكام للقواعد القانونية المعمول بها و كذا عندما تكون البناية موضوع الهدم سندا لبنايات المجاورة.
ثانيا / أحكام رخصة الهدم :
-1 الطالب :
ينبغي أن يقدّم الطلب من مالك البناية الآيلة للهدم أو موكله أو الهيئة العمومية المختصة مرفقا بتصميم الموقع و الكتلة و أسباب إجراء العملية و حجم أشغال البناء ، التخصيص المحتل للبناء بعد شغوره و خبرة تقنية .
-2 البت في الطلب :
? يرسل الملف في 05 نسخ إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص.
? تحضر المصالح المختصة بالتعمير في البلدية طلب رخصة الهدم باسم الرئيس.
? يحدّد أجل التحضير بـ 03 أشهر ابتداءا من تاريخ إيداع الملف.
? إلصاق وصل إيداع رخصة الهدم بمقر المجلس الشعبي البلدي خلال كامل هذه الفترة .
? يمكن للمواطنين الاعتراض كتابيا على مشروع الهدم لدى رئيس المجلس الشعبي البلدي مدعمين بوثائق شرعية .
-3 حالة القبول :
طبقا للمادة 66 المرسوم 176-91 لا يمكن رفض منح رخصة الهدم عندما يكون الهدم الوسيلة الوحيدة لوضع لإنهيار البناية و تسلم رخصة الهدم في شكل قرار صادر من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي بعد إستشارة مصالح الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية و المصالح الأخرى و لا يمكن للمعني البدء في أشغال الهدم إلاّ بعد فوات 20 يوم من تاريخ الحصول عليها و بعد إعداد تصريح بفتح الورشة و تصبح رخصة الهدم لاغية و منقضية في الحالات الآتية :
? إذا لم تحدث عملية الهدم خلال أجل 5 سنوات .
? إذا توقفت خلال 3 سنوات الموالية.
? إذا ألغيت الرخصة صراحة بموجب قرار قضائي.
-4 حالة الرفض أو السكوت :
إنّه لا يمكن للإدارة رفض طلب رخصة الهدم كذلك إلاّ للأسباب القانونية و أنّ يكون القرار الإداري معللا تعليلا كافيا و للمعني كذلك الحق في تقديم طعنا سلميا أو رفع الأمر إلى الجهات القضائية المختصة في حالة سكوت السلطة السلمية أو رفضها له و تجدر لإشارة أنّه لا يرخص بأيّ هدم من شأنه المساس بالتراث الطبيعي أو التاريخي أو الثقافي إلاّ بعد إستشارة و موافقة المصالح المختصة طبقا للمادة 69 ق 90/29.
و فيما يخصّ البناءات الآلية للسقوط فإنّ المرسوم91/176 نصّ في المواد 175 و مايليها على إجراءات خاصة والتي تقوم بها البلدية بإعتبارها مسؤولة على ضمان أمن و سلامة المواطنين .
إنّ كلّ هذه الشهادات و الرخص تختص بمنحها الجهات الإدارية كما تخضع لإجراءات و شكليات معينة في منحها كالإستشارة أو البت في الاعتراضات و تجسد فعلا آلية الرقابة القبلية للإدارة على النشاطات العمرانية من أجل الحفاظ على النظام العام الإداري و العمراني .
و من خلال هذا المبحث نستنتج مايلي :
-1 أنّ المشرع الجزائري عرف الأراضي العامرة و القابلة للتعمير [الأراضي العمرانية ] ووضع القواعد القانونية والإدارة التي تخضع لها إما في قانون 90 – 25 أو قانون90-29 و مراسيمه .
-2 أنه قننّ أدوات التعمير و جعلها الإطار العام والمرجع الملزم لأيّة عمليات عمرانية و قام بربطها بوثائق إدارية هي الشهادات و الرخص كتعبير عما جاءت به و طبقا لشكليات معينة.
-3 وضع القواعد العامة للتهيئة و التعمير كحد أدنى لا بد ّمن إحترامه كما في حالة غياب أدوات التهيئة و التعمير .
-4 ربط الحق في البناء بحق ملكية الأرض أومن في حكمه . الم قانون 29-90.
-5 لكن أهم ما جاء به هذا القانون هو أنه اشترط أن تكون هذه الترخيصات المسلمة صريحة و ليست ضمنية بعد إنقضاء الآجال الممنوحة للإدارة من أجل البت في الطلبات و أصبح السكوت يفسر على أنّه رفض صريح من قبل الحهات يخوّل للمعنى حق التظلم سلميا أو رفع دعوى أمام القضاء المختص طبقا للنص المادة 63منه عندما نصت على أنه: " يمكن طالب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم الغير مقتنع بغير طلبه أن يقدّم طعنا سلميا أو يرجع قضية أمام الجهة القضائية المختصة في حالة سكوت السلطة السلمية أو رفضها له."
-6 المشرع سحب من القاضي حق الحلول محل الإدارة في منح هذه الرخص للطالبيها في حالة رفض الإدارة تسليمها لهم كما كان معمول به في ظلّ التشريع السابق و بالمقابل ألزمها القانون بتبليغ قرارتها و تعليلها على أساس الأسباب المستخلصة من القانون.
إنّ هذه التوجه الجديد جاء ليضع حدّا للفوضى العمرانية التي أفرزتها التشريعات السابقة, وكذا في ظلّ لامبالاة هذه الأخيرة أو تواطأها أحيانا,و في غياب ملف تقني جدى يحترم قواعد التعمير و من ناحية ثانية عدم تحكم القضاء في مراقبة مدى مطابقة النشاطات العمرانية المزمع القيام بها مع قواعد التهيئة و التعمير .

بارك الله فيك

أدوات التعمير الفردية

أدوات التعمير الفردية

رد: أدوات التعمير الفردية