القواعد العامة للتهيئة والتعمير

المبحث الاول : آليات الرقـابـة القبـلــية :

نتعرض من خلال هذا المبحث إلى القواعد القانونية العامة للتهيئة و التعمير و إلى الرقابة الإدارية القبلية بواسطة أدوات التعمير و كذا عن طريق الشهادات و الرخص.

المــــطلب الأول : القـــواعد العــامة للتهيـئـة والتعمير :

إن هذه القواعد هي عبارة عن قواعد موضوعية تتعلّق بالأرض القابلة للتعمير و مقاييس البناء كحد أدنى من القيود و الالتزامات الواجب إحترامها في أي عملية للتشييد أو البناء أو في حالة غياب أدوات التعمير أي قبل إعتمادها و المصادقة عليها قانونا.

الفرع الأول : في القــــانون 25-90 المتعلق بالتوجيه العقاري :

تضمن هذا القانون مبادئ و قواعد قانونية جديدة تتماشى مع التوجيه الجديد للدولة الجــزائرية نحو نمط إقتصاد السوق بموجب دستور 1989، حيث قام بتكريس حق الملكية العقارية الخاصة و تحرير المعاملات المتعلقة بالعقارات و كذا تحديد الأصناف القانونية العامة لها و كذلك التصنيف التقني للأراضي و تعريفها‏ .
و عليه فقد تعرض إلى تعريف الأراضي العامرة و الأراضي القابلة للتعمير في إطار تحديد عناصرها التقنية ودون أن يغفل التعرض إلى المساحات و المواقع المحمية و الإعتبارات التي تقوم عليها ووسائل حمايتها و هذا بموجب أحكام تشريعية خاصة.
و أخيرا و في إطار التهيئة و التعمير فقد تتطرف القانون 25-90 للأحكام المتعلقة بالأراضي العامرة و القابلة للتعمير من حيث مايلي :
? التعريف بأداوات التعمير و الأسس التقنية التي تقوم عليها.
? إجراءات إعدادها و المصادقة عليها و القوة الإلزامية لها.
? إنشاء هيئات التيسير و التنظيم للمحفظة العقارية التابعة للجماعات المحلية.
? إنشاء حق الشفعة للدولة و مؤسساتها.
? القيود الخاصة في إستعمال الأراضي و كيفية التحويل إلى صنف الأراضي القابلة للتعمير.

الفرع الثاني : في القــــانون 29-90 المتعلــق بالتهيــئة والتعـــمير :

يتضمن هذا القانون وضع القواعد القانونية الجديدة الرامية إلى تنظيم إنتاج الأراضي القابلة للتعمير و تكوين و تحويل المبنى في إطار التسيير الاقتصادي للأراضي و الموازنة بين وظائف السكن و الفلاحة و الصناعة و أيضا وقاية المحيط والأوساط الطبيعية و المساحات و المواقع المحمية على أساس إحترام مبادئ أهداف السياسة الوطنية الجديدة للتهيئة و التعمير .
? فقد حدّد الأحكام القانونية و التنظيمية كحد أدنى الخاصة بالنشاط العمراني و في غياب أدوات التعمير كتعريف القطع الأرضية القابلة للبناء و المواصفات و مقاييس البناء عليها.
? التعريف بأدوات التعمير من حيث تشكيلها والوظائف المسندة لها وإجراءات إعدادها والمصادقة عليها والجهات الإدارية المختصة بالإستشارة و كذلك الأهداف التي ترمز تحقيقها.
? تحديد المناطق المحمية و التعريف بها و قواعد وإجراءات حمايتها كالساحل و الأقاليم ذات الميزة الطبيعية و الثقافية البارزة و الأراضي الفلاحية ذات المردود الفلاحي العالي أو الجيد والغابات .
? تحديد الجهات الإدارية المكلفة بالرقابة و وضع المخالفات و العقوبات المقررة لها و إختصاصات الجهات الفضائية في ذلك.
? النص على مختلف الشهادات و الرخص الإدارية و طرق تسليمها و كذا الطعن فيها.

الفرع الثالث : في المرسوم التنفيذي 91-175 يحدد القواعد العامة للتهيئة و التعمير و البناء:

يضع هذا المرسوم القواعد الفنية العامة للأراضي العمرانية و المقاييس الواجب إعتمادها في البناءات كحد أدنى من الضوابط أو في حالة غياب أدوات التعمير و التي على أساسها تمنح رخصة البناء أو يرفض منحها أو تمنح ضمن أحكام و شروط خاصة يضاف إليها ما جاء به القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 13-09-1992يتعلّق بحقوق البناء المطبقة على الأراضي الواقعة خارج المناطق العمرانية للبلدية و المرسوم التنفيذي 2000/90 المذكور أعلاه.
و يمكن حصرها كما جاء في هذا المرسوم إلى ما يلي :
? من حيث موقع البنيابات و الطرق المؤدية إليها .
? من حيث موقع البنايات و حجمها .
? من حيث كثافة البنايات في الارض عن طريق تحديد معاملات إستغلال الأراضي العمرانية
? من حيث المظهر العام للبنايات و الشكل الخارجي .
? من حيث الإجراءات التي تطبق على العمارات ذات الإستعمال السكني .

المطلب الثاني : الرقابة بإستعمال أدوات التعمير :

إنه من أهم الضمانات التي جاء بها القانون 90-29 هو أنه قنن أدوات التعمير و جعلها ملزمة للغير و للجميع بما فيها الإدارة ذاتها وهذا عندما نصّ في المادة 1 4 منه بقولها " و تلتزم السلطة التي وضعتهما بإحترام محتواهما " . و نصت المادة 10 منه كذلك على أنّه : " لا يجوز استعمال الأراضي أو البناء يناقص مع التنظيمات التعمير دون تعريض صاحبه للعقوبة المنصوص عليها في القانون".
و في حالة غياب هذه الأدوات حدّد كذلك القواعد العامة للتعمير التي تشكل حد أدنى يجب إحترامه في إنجاز أيّة بناء أو مشروع عمراني و عليه فإنّ أدوات التهيئة و التعمير هي تلك الآليات التي تحدّد التوجهات الأساسية لتهيئة الأراضي كما تضبط توقعات التعمير و قواعده و تحدّد على وجه الخصوص الشروط التي تسمح بترشيد إستعمال المساحات ووقاية النشاطات الفلاحية و حماية المساحات الحسّاسة و المواقع و المناظرو تعيين الأراضي العمرانية و تحقيق التوازنات بين مختلف النشاطات الاجتماعية و الاقتصادية ذات المنفعة العامة المتعلقة بالعمران [ صناعة, فلاحة, سكن ]و البنايات المرصودة للإحتياجات الآتية و المستقبلية في مجال التجهيزات الجماعية المتعلقة
بالخدمة و النشاطات و المساكن و تحدّد أيضا شروط التهيئة و البناء للمواجهة الأخطار الطبيعية وهي نوعان :

الفـــــــرع الأول : المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية : P .D .A .U

? القانون 29-90 المواد 16 إلى 30 :
? المرسوم التنفيذي 177-91 المؤرخ في 1991-05-28 يحدّد إجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و المصادقة عليه.
أولا : التعريــف :
هو أداة للتخطيط و التسيير المجالي و الحضري , تحدّد فيه التوجيهات الأساسية للسياسة العمرانية و ضبط التوقعات المستقبلية للتعمير آخذا بعين الإعتبار تصاميم التهيئة و مخططات التنمية و يضبط الصيغ المرجعية لمخطط شغل الأراضي.
ثانيا / مشتملاته : يشمل هذا المخطط على مايلي :
? تقرير توجيهي : تحدّد فيه التوجهات العامة للسياسة العمرانية بعد تقديم شرح للوضع الحالي وآفاق التنمية العمرانية و المناطق التي سوق يطبّق فيها ، و يمكن أن يضم بلدية أو مجموعة من البلديات تجمع بينهما مصالح إقتصادية و إجتماعية بإقتراح من رؤساء المجالس الشعبية للبلديات المعنية و بقرار من الوالي المختص إقليميا.
? نظام تضبط فيه القواعد المطبقة حسب كلّ منطقة و حسب الأولويات و عليه:
? يحددّ التخصيص العام للأراضي على تراب البلدية أو مجموعة من البلديات حسب القطاع.
? يحدّد توسّع المباني السكنية و تمركز المصالح و النشاطات و موقع التجهيزات الكبرى و الأساسية.
? يحدّد مناطق التدخل في الأنسجة الحضرية و المناطق الواجب حمايتها .
كما يقسم المنطقة التي يتعلق بها إلى قطاعات محدّدة كمايلي :
? القطاعات المعمّرة الحالية.
? القطاعات المبرمجة للتعمير على الأمدين القصير و المتوسط في آفاق 10 سنوات.
? قطاعات التعمير المستقبلية على المدى البعيد في آفاق 20 سنة .
? القطاعات الغير قابلة للتعمير.
كما تحدّد فيه أيضا الإرتفاقات و البناءات الممنوعة , كثافة التعمير, المساحات التي يشملها مخطط شغل الأراضي , مناطق إنجاز المنشئات الكبرى و المرافق العامة و شروط البتاء في المناطق المحمية.
? المستندات البنائية أو المخططات و هو تجسيد تقني لما جاء في المخطط.
ثالثا / إجراءات الإعداد و المصادقة:
-1 المبدأ أنّه يجب تغطية كلّ بلدية بمخطط توجيهي للتهيئة و التعمير يتمّ إعداده بمبادرة من رئيس المجلس الشعبي البلدي و تتمّ الموافقة على مشروع المخطط بعد مداولة المجلس الشعبي للبلدية أو البلديات المعنية.
2 -إجراء تحقيق عمومي من قبل رئيس المجلس الشعبي المعني خلال مدّة 45 يوم.
-3 عرض المشروع للإطلاع على كلا من رؤساء غرف الفلاحة , رؤساء المنظمات المهنية, زؤساء الجمعيات المحلية و كذا طلب الإستشارة و جوبا من الهيئات التي تشكل المصالح الخارجية للوزارات و المبنية في المرسوم أعلاه.
4 - المصادقة عليه بموجب مداولة من المجلس الشعبي البلدي.
-5 يصادق على المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و حسب الحالة و تبعا لأهمية البلديات :
? بقرار من الوالي : بعد أخذ رأي المجلس الشعبي الولائي للبلديات المعنية التي يقلّ عدد سكانها عن 200.00 ساكن.
? بقرار مشترك من الوزير المكلف بالتعمير مع وزير أو وزراء آخرون[الدّاخلية] بعد استشارة الوالي المعني للبلديات التي يكون عدد سكانها 200000 و يقلّ عن 500000 ساكن.
? بموجب مرسوم تنفيذي يتّخذ بناء على تقرير من الوزير المكلّف بالتعمير بالنسبة للبلدية أو البلديات المعنية التي يفوق عدد سكانها 500000 ساكن.
6 - يبلغ المخطط المصادق عليه للوزير المكلّف بالجماعات المحلية ، الوزير المكلّف بالتعمير و مختلف اللأقسام الوزارية و رؤساء المجالس الشعبية الولائية و البلدية.
-7 يوضع تحت تصرّف الجمهور و ينشر بإستمرار في الأمكنة المخصّصة عادة للمنشورات الخاصة بالمواطنين بالبلديات.

الفــــرع الثاني : مخطط شغل الأراضي : P.O.S

? القانون 29-90 المواد 31 إلى 38
? المرسوم التنفيذي 178-91 المؤرخ في 1991-05-28 يحدّد إجراءات إعداد مخططات شغل الأراضي و المصادفة عليها و محتوى الوثائق المتعلّقة به .
أولا / التعريف :
هو أداة من أدوات التعمير , يغطى في غالب الأحيان تراب بلدية كاملة ، تحدد فيه و بصفة مفصّلة قواعد و حقوق استخدام الأراضي و البناء من حيث الشّكل الحضري للبنايات الكمية الدنيا و القصوى من البناء المسموح به و المعبر عنه بالمتر المربع أو المتر المكعب من الأحجام ، المظهر الخارجي للبنايات, المساحات العمومية و الخضراء, الإرتفاعات الشوارع, النصب التنكارية,مواقع الأراضي الفلاحية الواجب حمايتها... و في إطار إحترام القواعد التي تضمنها المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير.
ثانيا / المشتملات :
طبقا لمرسوم التنفيذي المذكور أعلاه فإنّ مخطط شغل الأراضي يشمل على الوثائق التالية :
? مذكرة إيضاحية و تقديم ، تبرز فيها مطابقة ما يتضمّنه مخطط شغل الأراضي مع الظوابط التي حدّدها المخطط التوجيهي و برنامج التنمية للبلدية أو البلديات المطبق فيها في شكل لائحة تنظيم.
? نظام يحدّد بالتفصيل حقوق البناء و كيفية إستخدام الأرض بالنسبة لكلّ منطقة ويضبط فيه الشكل الحضري أو العمراني و تحدّد الشوارع و الإرتفاقات و الأحياء و الحد الأدنى و الأقصى للبناء المسموح به في المتر الربع و المتر المكعب الحجمي و القواعد المتعلّقة بالمظهر الخارجي إلى غيرذلك .
? المستندات البيانية و المخططات الطبوغرافية و الخرائط تبين المنافذ, الطرق, وصول الشبكات إليها, موقع المباني, إرتفاعها, مواقف السيارات و هي تجسيد تقني لما تضمنه النظام من قواعد و أحكام بمختلف المقاييس.
ثالثا / إجراءات الإعداد و المصادقة :
القاعدة أنه يجب أن تغطى كل ّبلدية أو جزء منها بمخطط شغل الأراضي و يحضر مشروعه بمبادرة من رئيس المجلس الشعبي البلدي و تحت مسؤوليته حتّى يكون بعد إعداده و الصادقة عليه إصلاحية البلدية كجهة إدارية لا مركزية التسليم رخص البناء و باعتبار من رئيس المجلس الشعبي بلدي ممثلا للبلدية و عليه فإنّه :
-1 يقرّر إعداده بموجب مداولة من المجلس الشعبي البلدي المعني و بقرار من الوالي أو الوزير المكلّف بالتعمير وزير التجمعات المحلية حسب الحالات.
-2 يطرح مشروع مخطط شغل الأراضي لتحقيق عمومي خلال مدّة 6 0 يوم.
-3 عرض المشروع للإطلاع على كلا من رؤساء غرف التّجارة و رؤساء غرف الفلاحة ورؤساء المنظمة المهنية ورؤساء الجهات المحلية و المجتمع المدني و كذا طلب الاستشارة و جوبا من الهيئات الإدارية التي تشكل المصالح الخارجية للوزارات و المبنية في المرسوم أعلاه و كذا خضوعه للإستقصاء العمومي 60 يوما
-4 المصادقة عليه بموجب مداولة من المجلس الشعبي البلدي بعد أخذ رأي الوالي على أساس نتائج الاستقصاء العمومي .
-5 يبلغ مخطط شغل الأراضي المصادق عليها إلى الوالي المختص و كذا مديرية التعمير, الغرفة التجارية والفلاحية.
-6 يوضع تحت تصرّف الجمهور مع قائمة الوثائق و البيانات التي يتكون منها.

الفـــــرع الثالث : مدى الطبيعة الإلزامية لأدوات التعمير :

إنه من أهم الضمانات التي كرّسها القانون 2 9 - 90 هو أنّه قنن أدوات التعمير و منح القواعد التي جاءت بها حكم القواعد الجوهرية الآمرة المتّصلة بالنظام العام [و التي لا يجوز الاتفاق على مخالفتها ] .
فقد حدّد القانون إجراءات إعداد أدوات التعمير و المصادقة عليها وأخضعها للإستشارة واسعة محاولا إشتراك الجميع وإعلامه في إعدادها من خلال اشتراك الهيئات و المؤسسات و المجتمع المدني و كذا الجمهور لتمكينهم من التعبير عن إنشغالاتهم و إدراج إقتراحاتهم قبل المصادقة عليها قانونا و هو مايدلّ على الأهمية الكبيرة التي أولها المشرع لهذه الأدوات و الوظيفة السياسية و الاقتصادية و الاجتماعية و التنفيذية التي تؤديها ، لأنّه وبعد المصادقة عليها تصبح أدوات التعمير و ما جاءت به من قواعد وأحكام ملزمة للجميع بما فبها الهيئات الإدارية التي أعددتها و صادقت عليها . و عليه فإنّه لايجوز إستعمال الأراضي أو البناء أو أيّة نشاط عمراني على نحو يتناقض معها تحت طائلة العقوبات المقرّرة قانونا لذلك . و لا يمكن مراجعتها أو تعديل ما فيها إلاّ بإتباع نفس كيفيات و إجراءات المصادقة عليها و بشروط موضوعية محدّدة على سبيل التّدقيق و الحصر .
و بما أنّ أدوات التعمير هي التي تحدّد كيفية إستعمال الأرض و شروط و حقوق البناء فإنّ الملاك و المستعملين ملزمين كذلك بإحترام الوجهة القانونية و التنظيمية التي حدّدتها للأرض و تنفيذ كلّ الأشغال و الأنشطة العمرانية وفقا لما جاء في هذه الأدوات, فإذا نصت على أن عقار ما سوف يخصّص لانجاز مشروع ذي منفعة عمومية فمعناه أنّه إذا كان ملكا خاصا فإنّ إجراء نزع الملكية سوف يشمله وعلى الإدارة إتحاذ الإجراءات المناسبة كرفض منح رخصة البناء أو تأجيلها أو فرض بعض الارتفاقات حتّى لا تلجأ إلى دفع تعويضات أكبر.
و إذا تقرّر أن العقّار سوف يخصص لإنجاز سكنات جماعية فلا يمكن للمالك كذلك أن يستعمله لغرض آخر و إذا صنف عقار على أنّه غير قابل للبناء فإنّ مالكه أيضا لا يمكنه الحصول على رخصة من أجل البناء فيه إلى غير ذلك من القيود.
و لضمان إحترام أدوات التعمير وضع المشرع ميكانيزمات أخرى تضمن فعليا تجسيد هذه الأدوات و تحقيقها على أرض الواقع وهي الرقابة الإدارية عن طريق الرخص و الشهادات.

يعطيك الصحه على الاجتهاد في جلب هذي المعلومات

جزاك الله خيرا ندى على مجهوداتك ودمتي وفية لنا لاحبتك المتعلمين من الطلبة واهل الحقوق والقانون شكرا تقبلي تحيباتي اشواق

لا شكر على واجب
مشكورين لمروركم العطر

القواعد العامة للتهيئة والتعمير

القواعد العامة للتهيئة والتعمير

رد: القواعد العامة للتهيئة والتعمير

رد: القواعد العامة للتهيئة والتعمير

رد: القواعد العامة للتهيئة والتعمير